第一章 总 则

第一条 目的依据

为进一步深化要素市场化配置改革，提高土地配置效率，激发土地市场活力，规范沈抚改革创新示范区（以下简称“示范区”）创新型科研商业用地混合利用管理，依据《国务院关于印发<深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划>的通知》（国发〔2024〕17号）、《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89号）、《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》等相关要求，结合示范区实际，制定本办法。

第二条 概念内涵

本办法所指的创新型科研商业用地混合利用是指在示范区范围内允许科研、商业、商务用地混合其他用途，具体包括用地兼容和混合用地两种设置模式。用地兼容指科研、商业、商务某单一性质用地允许两种或两种以上跨地类的建筑与设施进行兼容性建设和使用。混合用地指混合用途超出单一用地性质用地兼容比例管控要求，需要采用两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。

第三条 适用范围

本意见适用于示范区城镇开发边界内以及城镇开发边界外零星城镇建设用地的科研、商业、商务用地混合利用管理；本意见适用于以出让方式获得土地使用权的新建、在建和既有改造类项目。

第二章 混合利用规定

第四条 混合内容

允许科研用地兼容行政办公、文化、体育、商业、商务用地；

允许商业用地兼容文化、科研、体育、社会福利、商务用地；

允许商务用地兼容行政办公、文化、科研、体育、社会福利、商业用地。

第五条 混合比例管控要求

（1）单一用地性质用地兼容比例管控要求

科研用地主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的85%。

商业用地和商务用地主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。商业用地（不含批发市场用地和有安全影响的公用设施营业网点用地）、商务用地之间完全兼容，不受兼容比例管控要求。

（2）混合用地的混合使用

混合用地是指当科研、商业、商务用地的土地使用功能超出上述单一用地性质用地兼容比例要求，需要采用两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。混合用地的用地代码之间采用“/”连接，并应在详细规划中明确表达各用地所占比例。

第三章 规划管理

第六条 详细规划编制调整

（1）详细规划编制

在详细规划编制阶段，为提升土地使用的灵活性和适应性，支持地块使用性质兼容，应在规划图则及规划条件中注明单一用地性质可兼容的功能与比例；涉及混合用地的，应在规划图则及规划条件的用地性质中注明主导用途及附属用途，并确定不同用途计容建筑面积占比等规划技术指标。主导用途计容建筑面积占比一般应大于50%，也可依据计容建筑面积、用地面积占比或功能的重要性综合确定主导用途。各用途按面积占比大小或重要程度依次采用“/”符号连接。鼓励有条件的地块编制详细设计方案，确定混合用地项目建筑设计布局、建筑风格风貌、建筑色彩等要求，并落实到详细规划管理图则中。规委会应着重审议土地混合使用是否符合环境兼容、保障公益、结构平衡和景观协调的原则，充分考虑混合用地项目的必要性、合理性。

（2）详细规划调整

地块规划用地性质拟由单一用途调整为多种用途的，或需突破本办法“第四条、（1）单一用地性质用地兼容比例管控要求”的，应综合考虑复合利用、合理布局、产业融合、建筑兼容和交通环境等因素，组织开展规划论证，合理确定混合用地主导用途及附属用途的规划用地性质及控制要求，经规划论证后，按照详细规划用地性质调整程序办理。其中，在符合本办法混合利用规定的混合内容前提下，按照依法依规、提高效率的原则，可适当简化详细规划调整的审批程序，由规划建设局优化完善规划调整管理路径。

第七条 规划审批

（1）建设项目兼容用途符合本办法科研、商业、商务用地混合内容规定且未超出单一用地性质兼容比例管控要求的，均属于符合详细规划并按以下程序办理：

1）出具规划条件阶段

规划建设局依申请按照详细规划出具规划条件，在规划条件中明确兼容功能的具体建设内容、建设规模及占地上总建筑规模的比例等内容。

2）编制建设工程设计方案阶段

建设单位依据本办法增加或改变兼容内容的，需依法按程序向规划建设局申请办理建设工程规划许可证，且需按照调整后的规划条件签订土地使用权出让合同补充协议。若已办理建设用地规划许可证的，依法按程序变更建设用地规划许可证。

（2）建设项目混合用途超出本办法科研、商业、商务用地混合内容规定或比例超出单一用地性质兼容比例管控要求的，按照详细规划调整相关程序执行。其中，对于在建和既有改造类项目，需要实现混合用地使用的，经规划论证，并按照详细规划调整程序将地块规划用地性质由单一用途调整为多种用途后，建设单位向规划建设局申请并办理签订土地使用权出让合同补充协议，依法按程序办理规划审批手续。

第四章 土地供应

第八条 供地方式

兼容用地和混合用地均采用招标、拍卖、挂牌方式供应土地。

第九条 供地年限

兼容用地使用年限按照主导用途确定，混合用地按最短年限确定整宗地出让年限。

第十条 地价管理

兼容用地和混合用地均按照规划条件所确定的规划用途、各类用途的建筑规模比例等综合评估确定地价。

单位地价=A×R×Xa×N1+B1×R×Xb1×N2+B2×R×Xb2×N3……

其中：A为主导用途用地市场评估价的楼面价格；B1、B2……为其他用途用地市场评估价的楼面价格；Xa为主导用途建筑面积占总建筑面积比例，Xb1、Xb2……为相应其他用途用地建筑面积占总建筑面积比例；N1、N2……为使用年期修正系数；R为容积率。

第五章 产权登记及转让管理

第十一条 产权登记与分割转让

因用地兼容或混合而增加的建设内容，建设单位应按规定申请办理不动产登记。兼容或混合用途部分确需分割转让的，需经规划建设局批准。

第六章 附则

第十二条 本意见由辽宁省沈抚改革创新示范区管理委员会规划建设和生态环境局负责解释。

第十三条 本办法自2025年1月1日起实施，有效期3年。

附件：

单一性质用地调整混合用地预申请表（样表）